Responsibility decision guide
香港天台漏水責任及維修誰負責？
天台出現漏水時，維修或修補前不應只因水漬位於頂層單位便直接判定責任。應先調查入水來源，再核對受影響構件是否屬公用部分、個別單位專用部分，以及大廈公契的維修條款。
重點答案
天台漏水責任不能只按水漬所在單位判斷。應先確認天台屬公用部分、專用部分或個別業權，再以現場勘察追查滲漏源頭；公用部分通常由法團或管理方協調，專用或私人範圍則須按公契、業權及實際成因界定。最終責任仍須按調查結果及個案法律意見確認。
編輯及審閱記錄
發布日期2026-07-28
更新日期2026-08-11
內容負責精研防水工程有限公司
技術審閱精研防水工程技術團隊
本頁提供工程調查與項目協調資訊，不構成法律意見；維修責任及費用分攤須按大廈公契、實際滲水來源及適用法例確認。
First responsibility check
三種常見情況的初步處理方向
| 先確認的情況 | 一般處理方向 | 需要核實的文件或證據 |
|---|---|---|
| 公用天台、外牆或共用管道 | 由法團、共同業主或獲授權管理方安排調查及所需維修 | 大廈公契、公用部分圖則、滲水調查、法團決議及工程範圍 |
| 個別單位專用部分、私人管道或改動 | 由相關業主安排調查及修復，並與受影響單位協調 | 業權／公契界線、管道或改動位置、測試結果及相片 |
| 來源尚未確定或可能跨越多處 | 先由持份者共同安排專業調查，不應只按水漬位置分配責任 | 天雨紀錄、滲漏時間線、測試方法、相鄰位置及歷史維修資料 |
上表只作初步分類。屋宇署亦建議有需要時委聘建築專業人士或法律顧問，按大廈公契要求負責人處理。
01 Source before liability
先查入水來源，再討論誰負責
天花水漬只反映水最後出現的位置，並不等同真正入水點。天雨可經天台、平台、外牆、窗戶或接駁位置進入，亦可能由供水或排水管道造成。
調查應記錄滲漏時間、天氣、受影響範圍、上層及相鄰位置、管道、去水、裂縫與舊維修，並選擇適合現場的測試方法。
- 01滲漏時間線及天雨關係
- 02天台、外牆、管道及相鄰位置
- 03測試方法、限制與結果
- 04歷史維修及大廈管理記錄
02 DMC & common parts
用大廈公契確認公用與專用部分
民政事務總署指出，大廈公契會界定公用部分、個別業主專用部分、權利義務及維修費用安排。業主立案法團在《建築物管理條例》第18條下有責任妥善管理和維修公用部分。
即使天台位於頂層單位之上，也不能單靠位置判定由頂層業主負責；需要核對公契、業權界線、專用權及實際滲水來源。
03 Coordination sequence
法團、物管與業主的處理次序
收到投訴後，可先建立同一份相片、時間線與位置紀錄，安排進場及調查，再按結果決定維修範圍、負責方、報價比較和工程監察。
若涉及公用天台或外牆，管理方應把調查、會議決定、承建商範圍、施工相片、檢查及交接文件集中保存，減少日後爭議。
- 01確認及記錄投訴
- 02安排入屋及公用地方調查
- 03按公契和調查結果界定範圍
- 04保存決議、報價、工程與交接記錄
04 Engineering boundary
承建商可以處理甚麼，不能代替甚麼
防水承建商可協助勘察可見狀況、整理工程範圍、提出施工與記錄安排；如需要獨立判責、專業報告、結構意見或法律解釋，應委聘相應建築專業人士、測量師或法律顧問。
工程報價應把假設、限制及不包括項目寫清楚，避免把未完成的責任判斷包裝成施工承諾。
FAQ
工程前應先釐清的問題
頂層單位天花漏水，一定由法團負責嗎？+
不一定。須先調查來源並核對大廈公契；如涉及公用天台、外牆或共用管道，通常由法團或共同業主按公契處理；如源自私人管道、專用部分或改動，可能由相關業主負責。
可以只看水漬位置判定入水來源嗎？+
不可以。水可沿結構、裂縫或接駁位置移動，水漬位置未必等同入水點。應配合現場勘察、時間線及合適測試。
聯合辦事處會處理天雨經天台滲入嗎？+
屋宇署資料指出，正常情況下天雨經天台、平台、露台、外牆或窗戶造成的滲漏通常不屬聯合辦事處可按第132章提出檢控的公眾衞生妨擾；聯辦處可勸喻法團安排檢查及修葺，必要時轉介樓宇安全問題。
尚未成立法團的大廈如何處理？+
共同業主仍須按大廈公契和業權安排管理及維修公用部分，可由公契經理人或獲授權人士協調；如有法律或費用分攤爭議，應尋求專業法律意見。
工程開始前應保存哪些責任紀錄？+
建議保存公契相關條款、調查結果、相片、位置圖、持份者通知、會議決議、報價範圍、測試與交接要求。
Source record
資料來源與核實連結
- 01屋宇署：滲水問題
滲水成因、業主及佔用人責任、管理公司／法團協調及專業意見。
- 02屋宇署：滲水問題常見問題
天雨滲漏、聯合辦事處處理界線及法團檢查天台／外牆建議。
- 03民政事務總署：成立業主立案法團簡介
法團管理及維修公用部分的法律責任和大廈公契角色。
- 04聯合辦事處：雨水及供水管道滲漏
聯合辦事處對雨水與供水管道滲漏的處理界線。